Riskli Yapı Tespiti Sonrası 7 Kritik Süreç: 6306 Sayılı Kanun Uygulama ve Tahliye Rehberi

1. Lisanslı Kuruluş İncelemesi ve Bakanlık Onay Aşaması

Riskli yapı tespiti süreci, bir binanın kat maliklerinden yalnızca birinin kimlik fotokopisi ve tapu belgesi ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş lisanslı mühendislik firmalarına başvurmasıyla başlar. Başvuru aşamasında apartman genel kurulu kararı veya çoğunluk aranmaz.

Yetkili teknik ekipler binaya gelerek taşıyıcı kolonlardan karot beton numuneleri alır, donatı dedektörüyle demir donatı çaplarını tespit eder ve rölöve planını çıkarır. 3 boyutlu statik simülasyon sonucunda bina deprem yüklerini karşılayamıyorsa hazırlanan risk raporu Bakanlığın Elektronik Yazılım Sistemine (ARAAD) yüklenerek onaylanır.

2. Tapuya Riskli Yapı Şerhinin İşlenmesi ve Tebligat Aşaması

Sistem üzerinden onaylanan riskli yapı raporu, Altyapı ve Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü tarafından ilgili Tapu Müdürlüğü’ne iletilir. Tapu Müdürlüğü, binadaki tüm bağımsız bölümlerin kütüğüne ‘6306 Sayılı Kanun Kapsamında Riskli Yapıdır’ şerhini işler.

Tapu şerhi taşınmazın alım-satımına hukuken engel değildir; fakat taşınmazı satın alacak kişi yapının riskli olduğunu ve yasal yıkım takvimine tabi bulunduğunu kabul etmiş sayılır. Şerh işlemi tamamlandıktan sonra tüm kat maliklerine resmi tebligat gönderilir.

3. 15 Günlük Resmi İtiraz Hakkı ve İtiraz Komisyonu

Resmi tebligatın tebliğ tarihinden itibaren kat maliklerinin 15 gün içerisinde ilgili ÇŞB İl Müdürlüğü’ne dilekçe vererek riskli yapı tespitine itiraz etme yasal hakkı bulunmaktadır.

İtirazlar; Bakanlık temsilcileri ve üniversitelerin inşaat mühendisliği bölümlerinden öğretim üyelerinin yer aldığı 7 kişilik bağımsız Teknik Heyet tarafından incelenir. İtiraz reddedilirse risk tespiti kesinleşir; itiraz haklı bulunursa rapor iptal edilerek tapudaki şerh kaldırılır.

4. 60+30 Günlük Yasal Tahliye ve Yıkım Tebligatı

Riskli yapı kararı kesinleştiğinde yerel belediye tarafından maliklere binayı tahliye etmeleri ve yıktırmaları için en az 60 günlük süre verilir. Bu süre zarfında kat malikleri ve kiracılar taşınma işlemlerini tamamlar.

60 gün içinde yıkım gerçekleşmezse mülk sahiplerine 30 günlük ek süre tanınır. Toplam 90 günlük yasal süre sonunda tahliye edilmeyen binaların elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri idarece kesilir ve yapı kamu eliyle yıktırılarak yıkım masrafları arsa payları oranında maliklerin tapusuna borç kaydedilir.

5. Malikler Arası Karar Alma: %50+1 Salt Çoğunluk Kuralı

Riskli yapı tespiti sonrası süreç aşamasında en kritik hukuki eşik yeni yapının inşası için karar almaktır. Kanunda yapılan güncel düzenlemelerle, eskiden aranan 2/3 çoğunluk şartı kaldırılarak hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) yeterli kabul edilmiştir.

Salt çoğunluğun aldığı karara ve imzalanan müteahhit sözleşmesine katılmayan azınlık hisselerine noter aracılığıyla ihtarname çekilir (15 günlük süre verilir). Katılmayan hisseler, Bakanlık veya Belediye gözetiminde rayiç bedel üzerinden açık artırma usulüyle diğer paydaşlara satılır.

6. Kira Yardımı, Taşınma Desteği ve Kredi Başvuru Süreci

Binanın tahliye edilmesiyle birlikte mülk sahipleri ve kiracılar için kamu destekleri devreye girer:

• Malikler: 18 veya 48 aya kadar aylık kira yardımı hibesi alabilir ya da Bakanlık faiz destekli yapım kredisine başvurabilir. Detaylar için kentsel dönüşüm kredisi 2026 rehberimizi inceleyin.
• Kiracılar: Taşınma masraflarını karşılamak üzere tek seferlik defaten taşınma yardımı alır. Haklar için kiracı hakları rehberimize bakın.
• Harç Muafiyetleri: Noter harcı, belediye ruhsat harcı, damga vergisi ve tapu devir harçlarından %100 muafiyet sağlanır.

7. Yeni Bina Ruhsatı ve İskan Aşamasına Kadar Yüklenici Takibi

Yıkımı tamamlanan parselde zemin etüdü onaylandıktan sonra mimari ve statik projeler belediyeye sunularak Yapı Ruhsatı alınır. İnşaat süreci bağımsız Yapı Denetim Kuruluşları ve ilgili belediye fen işleri ekiplerince denetlenir.

İnşaat tamamlandığında Enerji Kimlik Belgesi (EKB) ve Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) alınarak bağımsız bölümler kat mülkiyeti tapularına dönüştürülür ve hak sahiplerine teslim edilir.

8. Riskli Yapı Süreci Sıkça Sorulan Sorular