Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Mülk Sahiplerinin Dikkat Etmesi Gereken 10 Kritik Hukuki Madde

1. Noterde Düzenleme Şeklinde Yapılma Zorunluluğu (Resmi Şekil Şartı)

Türk Borçlar Kanunu ve Medeni Kanun uyarınca, gayrimenkul mülkiyetinin devrini içeren tüm sözleşmeler noterde “düzenleme şeklinde” yapılmak zorundadır. Tarafların kendi aralarında adi yazılı olarak (beyaz kağıda imza atarak) yaptıkları sözleşmeler hukuken geçersizdir ve mahkemelerde hak iddia etmeyi son derece zorlaştırır.

2. İnşaat Teslim Süresi, Ruhsat Alma Takvimi ve Aylık Gecikme Cezası

Sözleşmede inşaat süresi “ruhsat tarihinden itibaren” gibi ucu açık bırakılmamalıdır. Net bir takvim belirlenmelidir:

• Ruhsat Alma Süresi: Sözleşme imzasından itibaren maksimum 3 – 6 ay.
• İnşaat Tamamlanma Süresi: Ruhsat alındıktan sonra 12 – 18 ay.
• Cezai Şart (Gecikme Tazminatı): Belirlenen sürede iskânlı teslim yapılmazsa, müteahhidin her bir daire için bölge emsal kira bedelinin 1.5 – 2 katı oranında aylık gecikme tazminatı ödeyeceği açıkça yazılmalıdır.

3. Müteahhidin Teminat Göstermesi ve Kademeli Tapu Devri (İpotek Sistemi)

Mülk sahiplerinin en büyük riski, inşaatın başında tüm tapuları müteahhide devretmektir. En güvenli yöntem Kademeli Tapu Devri (İnşaat Seviyesine Göre Devir) veya Bina Tamamlama Sigortası / Banka Teminat Mektubu alınmasıdır:

• Kaba inşaat (%40) tamamlandığında müteahhide düşen dairelerin %30’u devredilir.
• İnce işler ve cephe (%70) bittiğinde ilave %30 devredilir.
• İskân (Yapı Kullanma İzni) alınıp daireler eksiksiz teslim edilene kadar son %20-30’luk hisse devredilmez veya teminat ipoteğinde tutulur.

4. Teknik Şartname ve Mahal Listesinin Eksiksiz Eklenmesi

Sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olan Teknik Şartname; kullanılacak beton sınıfından (min. C30/37), demir kalitesine, ısı ve ses yalıtımından, asansör, pencere doğramaları, mutfak dolapları ve batarya markalarına kadar her detayı “veya muadili” ifadesine sığınmadan net marka ve modellerle belirtmelidir.

5. İnşaat Süresince Kira Yardımı ve Taşınma Bedellerinin Güvenceye Alınması

Kentsel dönüşümde devletin sağladığı kira yardımının yanı sıra müteahhit tarafından taahhüt edilen ilave kira desteği veya taşınma bedelleri varsa, bunların ödeme günleri ve yıllık TÜFE artış oranları sözleşmeye bağlanmalıdır. Detaylı haklar için kentsel dönüşüm kira yardımı kılavuzumuza göz atabilirsiniz.

6. Arsa Payı Dağılımı, Şerefiye ve Bağımsız Bölüm Paylaşım Tablosu

Hangi kat malikine yeni binada hangi kat, cephe ve kapı numaralı dairenin verileceği sözleşme ekindeki mimari kat planlarında renkli olarak işaretlenmeli ve bağımsız bölüm numarasıyla yazılmalıdır.

7. 6306 Sayılı Kanun Kapsamındaki Vergi, Harç ve Noter Muafiyetleri

Riskli yapı tespiti yapılan binalarda tapu harcı, noter harçları, belediye ruhsat ve otopark harçları ile damga vergisi muafiyeti bulunmaktadır. Sözleşmede bu harçların kim tarafından karşılanacağı veya muafiyet belgelerinin nasıl kullanılacağı belirtilmelidir.

8. Müteahhidin İşi Bırakması Halinde Sözleşmenin Feshi ve Tahliye Şartları

6306 sayılı yasa kapsamında yapılan son düzenlemelerle; müteahhidin ruhsat almaması veya inşaatı 6 ay boyunca durdurması halinde, maliklerin salt çoğunluğu (%50+1) ile sözleşmeyi tek taraflı feshetme hakkı getirilmiştir. Bu yasal hüküm sözleşme maddelerinde de yer almalıdır.

9. Yapı Denetim Sorumluluğu ve İskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Şartı

İnşaatın bittiği tarih anahtar teslim tarihi değil, belediyeden Yapı Kullanma İzin Belgesi’nin (İskân) alındığı ve cins tashihi yapılarak kat mülkiyeti tapularının çıkarıldığı tarihtir. İskân harçları ve masrafları tamamen yüklenici müteahhide ait olmalıdır.

10. İmza Öncesi Kat Malikleri İçin 5 Maddelik Kontrol Listesi

1. Müteahhidin ticaret odası kaydı ve Çevre Şehircilik Müteahhitlik Yetki Belgesi grubu kontrol edildi mi?
2. Müteahhidin bölgede daha önce bitirdiği referans projeler yerinde gezildi mi?
3. Sözleşme taslağı bağımsız bir gayrimenkul hukuku uzmanı veya inşaat mühendisi tarafından incelendi mi?
4. Mahal listesindeki malzeme markaları net mi?
5. Kademeli tapu devri ve cezai şartlar noterde resmi kayda geçti mi?

11. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Sıkça Sorulan Sorular